法律法規

土地使用權轉讓的情況在當前國內是非常常見的，但是涉及到的土地使用權轉讓問題往往沒有直接處理起來那么簡單，中間總是會夾雜著一些問題需要我們去處理，轉讓土地的過程中土地總是會有一定的建筑物，影響到雙方的交易內容，那轉讓土地使用權和建筑物之間的關系是什么呢？

轉讓土地使用權和建筑物之間的關系是什么

我國現行的立法，一方面認為房產和地產為兩種獨立的權利，另一方面又把房產和地產捆在一起?，F行的法律法規所采取的嚴格的房地產權一致原則，也就是房屋所有權人與土地使用權人主體一致原則，為了貫徹這一原則，確立了房屋和土地使用權一同處分原則。這一原則的通俗表達為：“房隨地走”和“地隨房走”。具體體現為土地使用權轉讓時，應與其范圍內的建筑物、附著物的權屬一并轉讓。地上建筑物、附著物轉讓時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓。土地使用者轉讓其土地使用權時，應對其地上的建筑物、附著物擁有產權。建筑物、附著物的產權人在轉讓其地上建筑物、附著物時，須擁有土地使用權。房屋所有權人與土地所有權人主體一致原則必然要求轉為房屋所有權也轉讓土地使用權，轉讓土地使用權也轉讓其上的建筑物。因此,土地使用權和建筑物所有權總是屬于同一個人。體現這一原則的法律依據為：

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》：

第二十三條土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。

第二十四條地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

第二十五條土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依照規定辦理過戶登記。

第二十八條土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第三十三條土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。

當前有許多人對于土地使用權的轉讓內容是不了解的，所以在轉讓的過程中容易遇到上述的問題，不過關于轉讓土地使用權和建筑物之間的關系國家是有相關規定的，所以我們在遇到這方面問題時，可以采用國家對此的管理條例進行參考，然后再對此作出定奪。

土地使用權擁有后很多人不對其進行使用會選擇租賃出去給他人使用，這也就是我們常說的土地使用權出租，但是提到國有土地租賃的話，很多人認為和土地使用權出租的概念是一樣的，容易弄混淆，不過從本質出發兩者是存在一定區別的。那租賃土地與土地使用權的區別是什么呢？

租賃土地與土地使用權的區別

定義區別

國有土地租賃：從目前情況看，國有土地租賃在各地試行范圍主要有三種：一種是政府直接向用地者出租土地；一種是對不流轉的原劃撥部分行業用地征收年租金；還有一種是對原劃撥土地的入市行為征收年租金。

土地使用權出租：土地使用權出租，更為準確的概念應當是建設用地使用權出租。長期以來，我國法律只承認房屋租賃關系，禁止土地的出租。1988年《憲法修正案》不再禁止建設用地使用權出租，1990年國務院頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）進一步明確規定建設用地使用權可以出租。

土地使用權出租的法律特征是：

(1)出租的客體為建設用地使用權，而不是權。因為建設用地使用權人無權出租土地，只有權出租建設用地使用權。

(2)出租必須簽訂書面合同。建設用地使用權出租時，出租人與承租人應當簽訂書面租賃合同。

(3)建設用地使用權出租人不包括國家，而僅限于建設用地使用權人。

國有土地租賃與土地使用權出租的特點不同

實質上國有土地租賃和國有土地使用權出租之間存在以下主要區別：

1、各自所處的土地市場不同。

國有土地租賃屬于土地一級市場。國有土地租賃是指市、縣人民政府將國有土地使用權在一定期限內出租給土地使用者，由土地使用者支付租金的行為。而國有土地使用權出租屬于土地二級或者三級市場。

2、法律關系主體不同。

國有土地租賃的主體是土地者與土地使用者。國有土地使用權出租是在土地使用者之間進行，其主體——出租人是通過劃撥、出讓(或轉讓)取得土地使用權的受讓人;承租人為取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附著物的全部或者一部分的使用權，并定期向出租人支付租金的行為主體。

3、土地使用者的權益不同。

相關法律法規規定：“國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，經土地主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記?！?

承租土地使用權的轉讓。承租人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人，租賃合同經更名后繼續有效。

關于土地方面的內容是我們需要去注意的，因為生活中大多數人都會和土地有必要的聯系，但這方面的知識卻少有人知，所以才容易出現問題。國家租賃土地與土地使用權的區別是我們需要去注意的，生活中也不乏會遇到這些問題，否則出現問題的話帶來的后果是非常嚴重的。